Forderung von Gebühren

Der Oberste Gerichtshof (TS) hat einen sehr typischen Fall entschieden in Wohnungseigentümergemeinschaften wenn es unbezahlte Gemeinschaftsgebühren gibt und die Gemeinschaft beschließt, zu fordern nicht nur vom Eigentümer der Wohnung, sondern auch von einem Unternehmen, das durch eine Übertragung des Mietvertrags die Position des „Vermieters“ eingenommen hat. In diesem Fall forderte die Eigentümergemeinschaft eines Gebäudes in Madrid unbezahlte Gebühren vom Eigentümerunternehmen und auch vom übertragenden Unternehmen der Mietrechte, mit Beträgen, die 10.000 und 13.000 Euro überstiegen.

In erster Instanz wurde der Übertragende freigesprochen und nur die Eigentümerin verurteilt. Dennoch hat das Landgericht teilweise aufgehoben und beide Unternehmen solidarisch verurteilt, da der Übertragende, indem er die Position des Vermieters im Vertrag übernahm, auch Verpflichtungen gegenüber der Gemeinschaft übernehmen musste.

Der TS korrigiert diese Auffassung. Er betrachtet, dass die Verpflichtung zur Zahlung der gemeinsamen Kosten der Gemeinschaft (die Gebühren) eine gesetzliche Verpflichtung ist, die ausschließlich dem Eigentümer der Immobilie gemäß dem Wohnungseigentumsgesetz obliegt. Dass jemand durch Übertragung erhält einen Mietvertrag (und sich in die Rechte und Pflichten des "Vermieters" gegenüber dem Mieter subrogiert) bedeutet nicht dass er Eigentümer wird noch dass er die Verpflichtungen des Eigentümers gegenüber der Gemeinschaft übernimmt. Es sind zwei verschiedene Ebenen, da der Mietvertrag auf der einen Seite steht; die Verpflichtungen gegenüber der Gemeinschaft auf der anderen.

Deshalb gibt das TS dem Antrag der Abtretungsempfängerin statt, hebt die solidarische Verurteilung auf und bestätigt, dass nur die Eigentümerin die Beiträge zahlen muss, nicht die Abtretungsempfängerin des Vertrags.